in Semanário Expresso
02 de Junho de 2007
02 de Junho de 2007
São Martinho do Porto é uma das localidades do território nacional, onde existem mais residências sazonais do que residências habituais.
Este fenómeno, característico de algumas zonas do litoral português, com incidência para o Algarve, tem também nos últimos anos se sentido na nossa freguesia.
Como o gráfico ilustra, por cada residência de primeira habitação, já existem na freguesia 1,4 residências sazonais.
Fruto de uma falta de postos de trabalho e/ ou de um aumento da procura de 2ª habitação, entre outros condicionalismos, certo é que a tendência tende para este coeficiente aumentar.
18 comentários:
Extremamente interessante este estudo. Agora penso que seria também importante compreender-se quanto tempo em média, no ano, estão ocupadas as habitações de residência sazonal. Desta forma penso que poderemos compreender como iniciativas para o desenvolvimento do turismo podem aumentar a "taxa de permanência" neste tipo de habitação.
Um abraço
Kamikase
Caro Ernesto,
muito interessante este post. Para além de revelador dos problemas sociais que escondem esse numero, como por exemplo a falta de postos de trabalho na freguesia, é em si um argumento que deveremos usar quando certas decisões baseadas no numero de eleitores prejudica a freguesia, como foi a possibilidade de deixar-mos de ter força de segurança.
Um abraço,
Paulo Fonseca
Bom dia meus caros
Já me estava a fazer falta o vosso convívio, por isso cá estou de novo.
O estudo apresentado reflecte uma realidade que para um País como o nosso é difícil de entender.
A situação económica das famílias não condiz com este cenário de "segundas habitações".
Em muitos casos, elas só foram possíveis porque os últimos vinte anos foram vividos debaixo de uma enorme pressão da oferta fácil.
É por isso que hoje se verifica que as empresas que maior lucro têm são os bancos e as entidades que mais falências apresentam são as famílias portuguesas.
Não quero com isto dizer que sou contra as segundas habitações, nada disso, quero é que possamos todos compreender porque razão nas zonas de lazer, essencialmente litorais, onde não existe oferta de emprego que não seja na restauração ou na construção, este quadro se vem repetindo.
No verão de 2005, se a memória não me atraiçoa, estavam á venda em São Martinho do Porto, cerca de 1300 propriedades, fora as que estariam em construção ou aquelas cujos projectos se encontravam aprovados ou em vias disso. Estamos em 2007 e esses números cresceram seguramente. Existe pois, maior oferta que procura, o que nos devia preocupar a todos.
Esta é uma outra vertente, no meu entender, para meditar-mos sobre estas questões de residências habituais vs residências sazonais.
Há que criar condições, sejam elas quais forem, para que cada vez mais as habitações sazonais possam ir mudando a sua condição. Para isso, São Martinho tem de encontrar o seu verdadeiro caminho, para que aqueles que delas são proprietários encontrem razões para aqui se fidelizarem e forma mais permanente.
Acredito que com maior ou menor dificuldade, ele será encontrado, tendo mesmo já começado com a requalificação da marginal, e sobretudo com a tão discutida despoluição da baía que tem andado um pouco a passo de caracol.
Óbviamente que são obras de vulto e discutiveis, pelo menos a requalificação, que apesar de sofrer constantes alterações ao projecto inicial, está a fazer-se. Não será a ideal, será a possível, mas faz-se.
Não podemos, não podem os nossos governantes pensar que chega, não.
Há muito mais, há toda uma parte lúdica que é preciso por em prática, há todo um desenvolvimento turístico que urge repensar, criando condições vantajosas para que os empresários do sector encontrem razões para o seu investimento em São Martinho, e mais muito mais.
Depois, não podemos perder de vista toda a necessária remodelação das infra estruturas da vila que se vê confrontada com um aumento populacional na época de verão. Questões como o saneamento básico, o fornecimento de água e electricidade, ambiente e rede viária não podem ser remetidas a uma gaveta à espera de soluções.
Em resumo a aposta tem de ser clara e inequívoca.
As resultantes tributárias de todo este abrupto crescimento tem de encontrar eco nos governantes deste Concelho.
São Martinho merece-o.
Um abraço a todos
António Inglês
Caro Kamikase,
Era interessante compreender isso que diz, como também uma outra série de vectores importantes, de modo a concretizar uma política correcta e estruturada para o desenvolvimento sustentado da nossa freguesia.
Vamos ter certamente oportunidade de discutir alguns desses pontos no artigo que elaborou.
Um abraço.
Amigo Paulo,
Estou a lembrar não só da questão das forças de segurança, como também do aspecto do nosso Centro de Saúde.
Um abraço.
Amigo António,
Já estava com saudades das suas intervenções sempre pertinentes.
Lembro-me bem desses números … no Verão de 2005 estavam contabilizados cerca de 1300 fogos para vender (só na Vila de São Martinho).
Acredito que actualmente existam ainda mais.
Um abraço.
Meu caro Ernesto
O que temo é que estes números que têm vindo a aumentar não venham a trazer ainda mais problemas à nossa terra, porque o poder de compra dos portugueses e as constantes subidas de juros bancários desencorajam qualquer um.
Com o "boom" de construção que São Martinho tem sido presenteada nos últimos anos, vamos ver onde iremos parar.
Um abraço.
António Inglês
Amigo António,
Um outro factor tem de ser tido em conta ao analisarmos este cenário: cada vez mais existe uma maior procura para aquisição de habitação por parte de estrangeiros, nomeadamente ingleses e holandeses.
Caríssimos,
Há um outro aspecto importante na análise desta questão.
Corrijam-me se estiver enganado, mas parece-me que há muita habitação que é aproveitada para arrendamento, propriedade de residentes em S. Martinho, e também propriedade de pessoas de fora que, quando não a ocupam no seu período de férias, também arrendam no período balnear.
Relativamente aos habitantes de S. Martinho, a tendência é de arrendar "apenas" no período balnear.
Haverá razões para tal atitude, embora eu, na maioria dos casos discorde.
A questão que levanto é, que tipo de incentivos poderão ser adoptados para dinamizar o arrendamento permanente, mesmo que com contratos anuais?
Um abraço.
Kamikase
Meu caro Ernesto
Antes de mais bom dia.
No que respeita a uma crescente procura de habitação, quer para férias quer para habitação permanente, por parte de ingleses e holandeses ela existe, é um facto, mas a verdade é que essa procura não é suficiente para colmatar o excesso de oferta que existe em São Martinho do Porto e não só. Acrescento-lhe uma boa parcela de alemães que também nos procura.
Estou até certo que o aumento de construção na nossa terra, nada terá a ver com essa procura, pois que o mercado imobiliário que se previa, e desejava, era efectivamente um mercado de qualidade nacional e também estrangeiro, que viesse a escoar o produto oferecido, tendo como clientela uma faixa da classe média-alta que por razões que todos conhecemos não tem vindo a corresponder, pelo menos o nacional.
Quanto ao nosso amigo Kamikase, fico satisfeito por vê-lo realmente empenhado e embrenhado nos problemas de São Martinho, nomeadamente através deste nosso cantinho de privilégio que nos permite trocar opiniões e experiências que serão úteis e proveitosas.
O problema do mercado paralelo relativo à oferta de "camas" é muito interessante, existe efectivamente na nossa terra mas em minha opinião, deveria estar sujeito a regras e normas legais que o legitimassem porque na maioria dos casos se trata de uma desleal concorrência ao já de si limitado parque hoteleiro que S. Martinho tem.
Compreendo-o, porque numa terra onde não existe oferta de emprego, não existe grandes investimentos nem grandes recursos económicos, a solução que muitas famílias encontram é esta, mas não posso dizer que com ele concordo plenamente.
Existirá também, como aflora no seu comentário, um ou outro proprietário de apartamento que, não dando à sua propriedade uma ocupação muito elevada, o aluga, essencialmente na época de verão, mas meu caro Kamikase, o número dos que o fazem não é expressivo, e esta não é uma característica de São Martinho.
Na sua maioria, os proprietários de apartamentos sejam eles em zonas de veraneio ou não, preferem hoje em dia contratos de aluguer de cariz sazonal e não de habitação permanente, até por duas ordens de razão.
A primeira pelos condicionalismos que envolve um contrato de habitação permanente, que pode em qualquer circunstância trazer alguma desvalorização da propriedade, tendo em conta que, em caso de necessidade de venda da mesma, o inquilino terá sempre a possibilidade de exercer o direito de preferência, condicionando desta forma não só os valores de venda, como a faixa de mercado existente, uma vez que passará a tratar-se de propriedade alugada e a clientela para esta vertente escasseia.
A segunda razão, prende-se com os valores de arrendamento que, nos casos de alugueres sazonais, são mais elevados e apenas ocuparão temporáriamente a propriedade, permitido ao proprietário uma maior mobilidade na gestão do seu bem e uma rentabilidade mais elevada até.
Incentivos como o meu amigo questiona, terão que ser encontrados no mercado imobiliário que como sabe se rege pela lei da oferta e da procura. Nesta altura do campeonato não os descortino.
Um grande abraço aos dois.
António Inglês
Caro António
Sou realmente uma pessoa interessada por S. Martinho, e por não ter nascido nesta vila, quem me conhece diz que a tornei a minha terra adoptiva.
O meu comentário visava o arrendamento com contratos sazonais, o que é possível fazer para quem, em zonas balneares pretenda arrendar com carácter permante ou de segunda habitação, para passar apenas fins de semana.
Era a este segmento que me referia no meu comentário, o qual pode ser explorado, na tentativa de aumentar a população flutuante de S. Martinho, tornando mais constante ao longo do ano.
Não conheço as estatísticas, mas parece-me existirem mesmo bastantes habitações para arrendamento sazonal, e feitas realmente as contas, não me parece que as pessoas ganhem arrendando apenas à época. Podem efectivamente pensar que dessa forma, não se encontram “presos” aos inquilinos, em todo caso, em muitas situações, estamos perante habitações sitas em quintais, que nunca poderiam vender separadamente.
Quanto aos incentivos a que me referia, possívelmente não fui feliz no termo escolhido, mas não significam a entrega de dinheiro sob a forma de subsídios, mas no auxílio em ajudar os proprietários a juntar-se em associação, ou acordos de parceria, com as escassas unidades hotelerias, existentes em S. Martinho, ou zonas próximas.
Tanto quanto me foi dado constatar, nos dois últimos anos, ficaram muitas habitações por arrendar, e esta seria até uma forma de, no “último mercado”, os proprietários encontrarem uma solução viável.
Um abraço
Kamikase
Meu caro Kamikase
Meu caro Kamikase
Não penso que existam assim tantas habitações para alugar ao ano em São Martinho do Porto. Existem algumas é verdade mas o número não é significativo, pelo menos aquelas que o possam fazer de forma legal.
Aliás a prática de arrendamento dentro dos parâmetros que propõem estão em desuso uma vez que os contratos que refere não conferem neste caso segurança ao inquilino.
De condições especificas, não obriga os proprietários a seguir os condicionalismos impostos anualmente no que aos aumentos diz respeito e assim sendo eles podem aumentar de forma considerável ano após ano, o que trará seguramente alguma insegurança ao inquilino como já referi anteriormente.
Para além de tudo o mais, muitos dos arrendamentos que se concretizam, podem não estar em condições legais de serem efectuados, nomeadamente os tais anexos que refere, pergunto eu.
Relativamente a parecerias que eventualmente pudessem ser postas em prática com as poucas unidades hoteleiras em S. Martinho não acredito que possam ser postas em prática, pois que o índice de ocupação anual dessas unidades é relativamente baixo. Se mesmo assim ainda viessem a partilhar o mercado de forma concertada, seria certamente a sua auto-condenação.
Em São Martinho do Porto, o investimento turístico terá que ser feito à séria pelos hoteleiros de terra que a meu ver não exploram a 100% as hipóteses que os diversos mercados turísticos lhes poderiam proporcionar. Estou por exemplo a lembrar-me do turismo de terceira idade, que embora mais económico permitiria um índice de ocupação bem mais elevado durante todo o ano e não só no Verão.
Repare amigo Kamikase, que alguns dos nossos estabelecimentos hoteleiros se encontram encerrados durante o ano reabrindo apenas nalguns casos apenas no verão. O mesmo se passa com a restauração que lhes segue os passos.
Não há politica de incentivos aos empresários, e dessa forma nem desenvolvimento económico que lhes possibilite o retorno justo do investimento feito.
Mesmo o restante comércio local vive desde há muito, tempos difíceis. Lojas abrem e fecham nos mais diversos ramos e não partilho uma das ultimas opiniões do actual Presidente da Junta de Freguesia que afirmou que o progresso e desenvolvimento de São Martinho se via a olhos vistos porque nos últimos anos muitas lojas comerciais tinham aberto as portas.
Esquece-se o nosso Presidente de contabilizar as que fecham, que são em igual número ou mesmo em número superior.
Esta é uma discussão muito complexa que por ventura não dará para ser muito desenvolvida apenas nestas conversas de bloguers, mas valeria a pena poder-mos desenvolvê-la pessoalmente e com uma plateia mais alargada. Talvez a futura Tertúlia de São Martinho a possa pôr em prática.
Um abraço
António Inglês
Caro António
Relativamente à habitação para turismo, acabou de focar um aspecto extremamente importante!... Muitas “habitações” estão ilegais!...
Perdoe-me a insistência, mas continuo a pensar que o número de fogos para arrendamento, é superior ao que refere. Concordo consigo que, para os arrendatários, conseguir um contrato sem termo é mais seguro, em todo o caso, penso deveríamos deixar o mercado ditar as regras, como o meu amigo dizia noutro comentário.
Na linha do Estoril, e até em Lisboa, estão a fazer-se contratos de arrendamento, nesta base!.. Digo-lhe isto com conhecimento de causa!... Em S. Martinho não iria funcionar?...
Quanto ao investimento em Turismo, particularmente em hoteis, gostaria de fazer aqui um pequeno paralelismo através de uma história que se conta nas escolas de gestão, para se perceber como pode ser o processo de tomada de decisão dos hoteleiros.
Dois empresários do ramo dos sapatos enviaramcada um, um vendedor ao coração de África para fazerem uma prospecção de mercado.
Coclusões de um dos vendedores: Patrão, não vale a pena investirmos naquela zona, porque as pessoas lá não usam sapatos, andam todos descalços. Ninguém vai comprar os nossos sapatos.
Conclusões do outro vendedor: Patrão, aquilo é uma mina!... Ninguém tem sapatos. Se os habituarmos a usar sapatos, todos irão comprar!..
Quem tem reazão?...
Um abraço.
Kamikase
Amigo kamikaze
Permita-me que o trate assim.
Uma pergunta:
- há matéria prima para fazer sapatos nessa África?
Segunda feira voltaremos a encontrar-nos por aqui, bom fim de semana
António Inglês
Amigos António e "Kamikase",
Não sendo tão característico e tão intenso como se verifica na Nazaré, no entanto ainda existe muito arrendamento de casas e quartos apenas para a época balnear.
Ano após ano, menos arrendamentos para a época balnear têm existido, ou seja, muitas habitações ficam por alugar.
Mas esta característica, também é devida aos altos preços praticados.
Meu caro kamikaze
Cá estou de novo de volta ao nosso "ponto de encontro".
Por ventura não me terei feito entender como pretendia.
Eu sei que cá por São Martinho existem muitas casas e quartos para alugar. Isto é um facto indesmentível.
O que eu quis referir, foi que arrendamentos nas condições que o meu amigo propõem não existem muitos, desde logo pela razão que já lhe avancei noutro local e que se refere ao facto de muitas das habitações não estarem em condições legais para serem alugadas.
Depois, a realidade de São Martinho não é a mesma da linha do Estoril, e essa eu conheço porque morei em Carcavelos numa habitação alugada com um contrato semelhante ao que sugere e confesso-lhe que só me aguentei quatro anos por lá porque os aumentos, ano após ano, eram incomportáveis, precisamente por serem contratos feitos numa zona considerada turística.
Lembro-lhe que mais de 60/70% das habitações, são adquiridas com empréstimos bancários e em muitos casos os alugueres não são legalmente permitidos, o que não quer dizer que alguns proprietários não as aluguem mesmo assim.
Quanto à história engraçada que me conta do tal fabricante de calçado, entendo o que me quer dizer mas a realidade desta terra não é bem aquela que o meu amigo gostaria de ver implementada por cá.
Um abraço
António Inglês
Meu caro Ernesto
É como diz, também uma das razões do decréscimo de alugueres das casas em São Martinho do Porto, é efectivamente os elevados custos que as mesmas têm vindo a conhecer.
Realmente, São Martinho não tem as mesmas características da Nazaré, até porque os extractos da clientela que as procura, serem completamente diferentes.
No entanto, algumas semelhanças lhes podemos encontrar, nelas e em muitas das terras do litoral onde o grande negócio é o turismo.
Escasseiam os empregos, os investimentos efectuados, são-no essencialmente na construção, muitas vezes desenfreada e incontrolada, e como corolário natural desta situação, aparecem as ofertas de casas para alugar.
Acresce a tudo isto a diferenciação na dinâmica imposta em cada caso, por vezes mesmo a vontade politica de quem manda e também as classes populacionais para quem se direccionam. E aqui começam as diferenças, pelo menos entre São Martinho e Nazaré.
Aquela mais elitista, digamos que com uma clientela mais refinada, e esta mais popular.
São Martinho, durante uns bons anos, foi a galinha dos ovos de oiro de alguns construtores.
O crescimento do parque habitacional disso foi testemunha.
Por força do tal mercado a quem se dirigiam, os custos das habitações atingiram números de inflação assustadores com influência inevitável nas habitações que se iam multiplicando para serem alugadas.
Esta factura, perante as dificuldades económicas que o país atravessa , está creio eu, a ser paga, infelizmente por aqueles que deveriam ser os últimos a pagá-la.
Por isso, cada vez ficam mais habitações para alugar em SMP.
Não nos podemos esquecer também, de que a época de Verão antigamente comportava efectivamente dois/três meses e no quadro actual a época de Verão está confinada a mais ou menos um mês e meio (talvez nem tanto, de 15 de Julho a 30 de Agosto.
Um abraço meu caro
António Inglês
Caríssimos
Cá estou de volta, embora com algum atraso” relativamente a vós, como referia no artigo anterior.
Amigo António, estou inteiramente de acordo consigo. O período de férias alterou-se, a tipologia do gozo das férias também, pois antigamente as pessoas eram “fieis” a uma estância de férias e actualmente diversificam, antigamente as pessoas gastavam as suas férias apenas numa estância balnear e actualmente dividem as estadias por várias estâncias.
Efectivamente tudo isto se alterou em termos de procura de opções turísticas. Perante tal realidade, a oferta S. Martinho, não se adaptou.
Quanto a mim, pelo facto de se verificarem estas alterações, não significa que tudo esteja perdido. Parece-me que é necessário aproveitar estas mudanças, para se mudar também a oferta.
Parece-me também que, numa primeira fase, possivelmente será necessário ter uma atitude reactiva, ou seja, procurar adaptar as condições da oferta em S. Martinho, ao que é procurado pelo turismo. Em todo o caso, a prazo, é necessário que seja a oferta de S. Martinho a criar a vontade de consumir aos turistas, através de uma atitude proactiva, e dinâmica, criando condições para levar turismo à Baía.
S. Martinho deve ser um destino turistico, para um tipo de população, durante a periodicidade e com a ocupação anual a definir, de acordo com estudos e acordos que se estabeleçam entre as entidades a contactar e contratar, por parte de S. Martinho.
Este aspecto está intrinsecamente relacionado com a oferta de camas, ou alojamento, proporcionada ao turismo.
Como gerir este processo ao longo do ano, divulgando-o e coordenando-o parece-me ser um dos pontos de partida.
Paralelamente, há outros sectores também ligados ao turismo a ter em atenção, para que se adaptem de forma coordenada, à oferta de condições aos turistas, como o António referia num outro comentário... qualidade nos serviços e produtos disponibilizados.
Um abraço
Kamikase
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